Hoje, o crédito imobiliário é o principal meio de acesso à conquista da casa própria no Brasil. Para decidir qual a melhor opção, porém, é preciso entender o momento oportuno que o mercado imobiliário oferece e, principalmente, conhecer os tipos de financiamentos imobiliários. 

Em 2020, por exemplo, o mercado imobiliário apresentou um crescimento no volume de negócios, principalmente em relação à venda de imóveis. 

Em comparação com 2019, os financiamentos imobiliários para a compra e a construção de imóveis aumentaram em 57,5%. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Já em 2021, o ano começou com a taxa Selic em sua mínima histórica de 2%, o que tornava mais fácil a tomada de crédito para financiamento imobiliário. De lá para cá, porém, já aconteceram dois reajustes, sendo o último no mês de junho, atingindo o patamar de 4,25%.

Apesar do aumento, especialistas afirmam que a taxa ainda é considerada baixa e os juros para financiamento imobiliário continuam atrativos. Mesmo com a alta, um imóvel financiado hoje, por exemplo, tem quase metade do custo de um financiado há cinco anos.

Nesse cenário, quem tem o sonho de adquirir a casa própria ou mudar para um imóvel melhor, em 2021 passa a ter maior facilidade em adquirir crédito imobiliário. 

Para te ajudar aproveitar essa oportunidade e realizar o melhor investimento, explicamos a seguir os principais tipos de financiamentos imobiliários no Brasil, além de outros pontos importantes, como:

  • Os tipos de financiamentos imobiliários
  • Sistemas de cobrança para o pagamentos das parcelas
  • Diferença entre financiamento com IPCA vs financiamento com TR
  • Recursos para financiar um imóvel pelo SFH
  • Como usar o FGTS e SBPE em financiamentos

 
Os tipos de financiamentos imobiliários



Para escolher o melhor tipo de financiamento imobiliário de acordo com a sua condição financeira e planos a longo prazo, é necessário conhecer quais são as opções disponíveis hoje no mercado. São elas:


Sistema Financeiro da Habitação (SFH)


O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o principal modelo de financiamento imobiliário usado no Brasil. Nesta modalidade, são usados recursos de contas poupanças e do FGTS para que ocorra a liberação de crédito a quem deseja comprar ou construir um imóvel. 

Pelo SFH, é possível financiar até 80% do valor total do imóvel, incluindo despesas. O SFH também permite o financiamento de imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão, com juros de até 12% ao ano. 

Além disso, por esse modelo, o candidato ao financiamento deve cumprir alguns pré-requisitos:

  • O valor mensal das parcelas não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta de quem contrata;
  • O prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos (420 meses);
  • Só pode contratar esse modelo de financiamento quem for pessoa física;
  • E é necessário ter o correspondente a 10% do valor total do imóvel para poder usar o FGTS como abatimento no valor do imóvel.

Além disso, o contratante não pode ter outro financiamento em aberto. 

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)


Caso o seu perfil não se encaixe no SFH ou o imóvel tenha um valor superior a R$ 1,5 milhão, a alternativa é utilizar o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Pelo SFI, você pode financiar imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão, ou seja, imóveis com valor mais elevado ou com parcelas um pouco mais altas. 

Neste modelo de financiamento, o fundo é proveniente do Mercado de Capitais e possui juros de 12% a 16% ao ano. Além disso, não é possível utilizar o FGTS para quitar parte do valor do imóvel. 

No SFI, as exigências são: 

  • O valor oferecido como crédito pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado;
  • Não há limite de renda comprometida, ou seja, você pode pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo;
  • O modelo pode ser contratado tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas;
  • O prazo de quitação máximo é de 35 anos (420 meses);
  • Não há limites para os juros, que em média variam de 12% a 16% ao ano.


Sistemas de cobrança para o pagamentos das parcelas


Para cada tipo de financiamento imobiliário, é aplicado um sistema de cobrança para amortização das parcelas. Cada instituição financeira define o sistema de amortização que oferece a seus clientes. 

Para entender o valor das parcelas do seu financiamento e de que forma os juros influenciam o seu saldo devedor, é preciso entender como cada um desses modelos funciona. 

Hoje, os sistemas de cobrança para o pagamento das parcelas mais comuns no mercado são:

1. Tabela Price


Na Tabela Price, as prestações do financiamento imobiliário são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Ou seja, neste modelo, o valor das primeiras parcelas será composto pelos juros. 

Ao longo do financiamento, o valor pago em juros diminui e o em amortização sobe. O valor da parcela, porém, é sempre o mesmo.

Esse tipo de amortização não é muito utilizado no Brasil, justamente porque a quantidade total de juros costuma ser muito mais alta a longo prazo se comparado a outros sistemas disponíveis. 

Em comparação ao SAC, por exemplo, as parcelas acabam alcançando um valor total maior pago ao fim do parcelamento.

2. Sistema de Amortização Constante (SAC)


No SAC, o valor de amortização é mantido durante o financiamento, porém o valor pago em juros diminui, o que reduz o valor da prestação durante o contrato. 

Pelo SAC, as parcelas iniciais costumam ser mais altas, justamente porque o modelo mantém um sistema mais agressivo de amortização, o que reduz em menos tempo o saldo devedor. 

Ou seja,  ao optar pelo SAC, você pagará pelas últimas parcelas um valor bem mais baixo que as primeiras.

3. Sistema de Amortização Crescente (SACRE)


O SACRE é uma combinação de Tabela Price e SAC. Neste modelo, as parcelas têm valor crescente até um determinado momento para, então, começarem a diminuir até que o financiamento seja quitado. 

O SACRE sofre reajuste pela Taxa Referencial (TR), que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária.

Além disso, o sistema SACRE exige o pagamento de uma prestação inicial muito alta. Por outro lado, esse valor vai diminuindo, facilitando a vida financeira do devedor no longo prazo. 


Diferença entre financiamento com IPCA vs financiamento com TR


Quando você financia um imóvel, o valor sofre correções que podem se basear na Taxa Referencial (TR) ou no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). 

O IPCA é o índice oficial da inflação no país. Como o próprio nome sugere, ele indica a variação dos preços de alimentos e produtos no comércio para o consumidor final – por exemplo, o quanto aumentou ou baixou o preço do feijão, do quilo de tomate e de outros bens.

Ele é calculado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e está bastante sujeito às dinâmicas do mercado de produtos e serviços. 

A Taxa Referencial (TR), por sua vez, é uma taxa de juros referência – isto é, em que se baseiam outras taxas. Hoje, a TR é usada para calcular o rendimento de alguns investimentos, como a caderneta de poupança. Além disso, ela também é usada em operações como financiamentos imobiliários.

Para entender a diferença entre um financiamento com IPCA e financiamento com TR, além de decidir qual a melhor opção para você, é preciso conhecer o impacto de cada um desses índices e como eles podem variar. 

Ao realizar um financiamento, o banco define uma série de taxas a serem incluídas no valor final do imóvel, e elas podem sofrer reajustes anuais. No caso da TR ou do IPCA, quem define a oscilação é o governo: as taxas variam de acordo com os índices de inflação, acompanhando a política implementada pelo governo vigente.

No financiamento de um imóvel, o índice IPCA é recomendado para clientes que desejam financiar as parcelas de acordo com o momento da inflação: se ela estiver em baixa, melhor para o cálculo dos juros acrescidos. 

O risco da taxa IPCA é que ela costuma variar muito mais que a TR, e a diferença pode ser sentida nos juros das parcelas. É preciso ficar atento ao momento que vive a economia do país antes de optar por esse caminho.

Já o crédito imobiliário com TR não possui uma variação constante como o IPCA e permite, portanto, um financiamento mais estável. No entanto, possui taxas de juros maiores e primeiras parcelas mais altas (justamente devido aos juros maiores). Isso pode ser ruim para quem não tem renda suficiente para arcar com essas prestações iniciais. 

Como já foi dito anteriormente, a situação econômica atual faz toda a diferença na hora de financiar um imóvel. 

Hoje, por exemplo, nos contratos atrelados ao IPCA, a taxa de financiamento inicial deve ficar em torno de 2,95% a 4,95% ao ano, considerando que a previsão é de que o IPCA se mantenha abaixo dos 4% nos próximos anos. 

Já nos financiamentos indexados pela Taxa Referencial (TR), os juros na Caixa estão hoje entre 6,75% e 8,5% ao ano mais TR, que está zerada desde 2017. 

Por isso, para decidir qual índice mais se adequa às suas pretensões financeiras, é necessário analisar vários outros fatores que compõem o valor final das parcelas, como tabela de amortização, valor do imóvel, taxas do banco, etc.

Recursos para financiar um imóvel pelo SFH



Para financiar imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão, com juros de até 12% ao ano. Os fundos são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Para financiar um imóvel pelo SFH, você pode ter algumas ajudas:

Casa Verde e Amarela (substituto Minha Casa Minha Vida)


O Casa Verde e Amarela é o novo programa de habitação do Governo Federal. Substituto do Minha Casa Minha Vida, ele oferece melhores condições de financiamento para famílias de baixa renda. 

O Casa Verde e Amarela alcança famílias com renda mensal de até R$ 7 mil, em áreas urbanas, e renda anual de até R$ 84 mil, em áreas rurais. O programa divide o público-alvo em três faixas de renda familiar: até R$ 2 mil mensais; de R$ 2 mil a R$ 4 mil; e de R$ 4 mil a R$ 7 mil. 

Composição de Renda


Ao realizar a análise de renda, o banco só aprova o financiamento imobiliário se o valor da parcela não ultrapassar 30% do valor da sua renda mensal. Caso sua renda não atinja essa porcentagem, uma alternativa é utilizar a composição de renda para financiar o imóvel com outra pessoa. A prática é permitida pela maioria das instituições financeiras e imobiliárias.

Isso pode ser feito com o cônjuge, parentes e até pessoas sem vínculo familiar, como amigos ou colegas de faculdade. O que vale, nesse caso, é que os participantes na comprovação de rendimentos constem no contrato de compra e venda, assumindo parte da responsabilidade pelo pagamento do imóvel.

É importante observar que o financiamento é um compromisso a longo prazo – o pagamento das parcelas pode durar mais de trinta anos. Por isso, esteja seguro em relação a quem será o outro comprador, qual é o seu grau de comprometimento com essa operação e de harmonia entre vocês dois.

Como usar o FGTS e SBPE em financiamentos


Outros recursos disponíveis para facilitar o acesso ao crédito imobiliário, são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Entenda como eles funcionam:

FGTS


Para financiamento de imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) avaliados em até R$ 1,5 milhão, é possível a utilização dos recursos do FGTS, desde que o cliente se enquadre nas regras do Fundo.

Com o FGTS, você pode, por exemplo, usar o valor do seu saldo como entrada para financiar a compra de um imóvel pronto para morar ou em construção, para zerar ou pagar parcialmente a sua dívida ou diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos.

SBPE



SBPE é uma linha de crédito destinada à compra de imóveis ou terrenos, oferecida por várias instituições financeiras, tanto públicas quanto privadas. Essa modalidade possui uma categoria de crédito em que os bancos recebem recursos da poupança.

O SBPE é uma linha de crédito imobiliário com taxa fixa. Essa alternativa possui taxas de juros a partir de 8% ao ano (a.a.). As condições são válidas para imóveis residenciais novos e usados, com quota de financiamento de até 80%. 

Além disso, a modalidade permite que você compre seu imóvel novo com até 35 anos para pagar. Pode, também, ter outros imóveis no seu nome. 

Quem opta por financiar um imóvel pelo SBPE, precisa ter uma renda familiar a partir de R$ 5 mil, e a taxa de juros varia de acordo com o que a instituição financeira acordou.

O cliente pode ainda escolher entre os sistemas de amortização SAC, para contratos de até 360 meses, e PRICE, para financiamentos de até 240 meses.

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