Ao alugar um imóvel, inquilino e proprietário estão sujeitos às regulamentações da Lei do Inquilinato, que normatiza o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Assim, durante o período da locação do imóvel, a legislação deve ser respeitada, garantindo que a relação estabelecida seja a mais tranquila possível. Com base nisso, preparamos este artigo para que você conheça a Lei do Inquilinato e os direitos e deveres do inquilino e do proprietário. Acompanhe!
Lei do Inquilinato: direitos e deveres
A Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) foi elaborada com o intuito de garantir que inquilino e proprietário tenham equilíbrio na relação comercial firmada, evitando que qualquer um dos lados sofra prejuízo. Por isso, é importante que ambas as partes estejam por dentro dos principais pontos relacionados a direitos e deveres de cada um.
Essa é uma relação que envolve uma série de aspectos, considerando que o dono do imóvel deve entregá-lo para locação em plenas condições de uso, bem como o inquilino deverá devolver a residência, no fim do contrato, nas mesmas condições em que a recebeu.
Primeiramente, confira quais são as responsabilidades do inquilino durante o período da locação do imóvel.
Quais são os direitos e deveres do inquilino
Ao firmar um contrato de aluguel de imóvel, o inquilino precisa seguir algumas normas previstas na legislação.
1. Pagamento pontual do aluguel
O pagamento do valor mensal do aluguel deve ser feito pelo inquilino de acordo com a data e a forma estipuladas no contrato de locação. O reajuste do aluguel também deverá estar previsto nesse documento, incluindo o índice que será aplicado para essa operação.
2. Pagamento do IPTU e do condomínio
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é referente à posse do imóvel, porém, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato, é possível transferir o pagamento desse tributo ao inquilino, desde que previsto no contrato de locação. Assim, essa transferência de responsabilidade já é uma convenção e as imobiliárias normalmente lançam o valor da parcela do imposto no próprio boleto de aluguel.
Quanto ao condomínio: o que o inquilino deve pagar? É dever do inquilino pagar a taxa que refere-se às despesas ordinárias, como aquelas relativas a consumo de água, esgoto e energia elétrica das áreas comuns do empreendimento, limpeza e conservação de elevadores e porteiro eletrônico, manutenção das instalações elétricas, hidráulicas e de segurança de uso comum. Ainda, salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio.
3. Manutenção referente ao uso do imóvel
Outra questão que sempre gera dúvidas é quem paga a manutenção do imóvel alugado. Durante a locação, o inquilino será responsável pela manutenção de tudo que pode sofrer algum desgaste ou dano gerado pelo uso, como consertos ou trocas de torneiras, tomadas e fechaduras; substituição de vidros quebrados; conserto de sifões e desentupimento de pias, ralos e canos; limpeza de calhas; manutenção de equipamento de gás interno etc. Vale ressaltar que o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel, mas deverá cuidar do local como se fosse dele e entregá-lo, ao fim do contrato, no mesmo estado em que o recebeu no início da locação.
Direitos e deveres do proprietário de imóvel
Ao alugar um imóvel de sua propriedade, o dono também deverá seguir algumas normas previstas na legislação. Confira!
1. Entregar o imóvel em plenas condições de uso
O inquilino deverá receber o imóvel em condições adequadas para moradia. Sendo assim, defeitos ou problemas registrados antes do início do contrato devem ser corrigidos pelo proprietário. Ele também deve garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
2. Pagar despesas extraordinárias do condomínio
As despesas extraordinárias são aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício e devem ficar por conta do proprietário. Entre essas despesas estão obras de reformas ou acréscimos relativos à estrutura integral do imóvel; pintura da fachada do prédio; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, entre outros; despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum; indenizações trabalhistas pela dispensa de empregados do condomínio ocorrida em data anterior e taxas para constituição do Fundo de Reserva.
3. Manutenção referente à estrutura do imóvel
São de responsabilidade do proprietário todo tipo de manutenção relacionada à estrutura do imóvel como obras, reformas ou benfeitorias que interfiram na construção; troca de caixa d’água, caixa de esgoto e equipamentos; consertos e trocas nas redes elétrica, hidráulica e de esgoto; conserto de danos causados na estrutura por ação do tempo; instalação de equipamentos de segurança, intercomunicação e lazer.
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS: QUEM PAGA
No que diz respeito às benfeitorias realizadas no imóvel alugado, a legislação determina que elas podem ser:
- Necessárias: obras ou reparos com o objetivo de manter o imóvel em condições de moradia, essenciais para a habitação e que visam conservar ou evitar que o bem se deteriore. Entre elas estão obras para conter vazamento na rede de esgoto, infiltrações, queda de reboco ou substituição de portas e janelas deterioradas com o tempo.
- Úteis: obras que representam utilidade para o imóvel – que melhoram ou facilitam o uso da residência -, mas não são consideradas essenciais para a habitação. Entre elas estão a instalação de grades de proteção, construção de garagem, reforma de banheiro.
- Voluptuárias: Tornam o bem mais agradável para o uso, mas não são fundamentais para o uso habitual do imóvel. Entre elas estão a instalação de lareira, construção ou instalação de piscina com churrasqueira e pintura diferenciada.
Dessas, as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Os outros dois tipos – úteis e voluptuárias – normalmente ficam por conta do inquilino, mas pode ser realizado um acordo entre as partes para definir o responsável pelos custos das obras. É importante salientar que a realização de qualquer benfeitoria ou obra no imóvel alugado só pode ser feita com autorização expressa do dono do imóvel.
Como fazer quebra de contrato de aluguel
A Lei do Inquilinato prevê que há algumas situações em que o proprietário pode solicitar a quebra do contrato de aluguel, assim como o inquilino também pode solicitar o distrato. Saiba mais a seguir.
Quando o proprietário pode pedir imóvel alugado
O proprietário pode pedir a saída do inquilino em casos como: necessidade de moradia por parte do dono ou de familiares próximos, inadimplência por parte do inquilino, urgência de reparos no imóvel e permanência do inquilino depois do término do contrato em caso de não haver renovação.
No caso de venda do imóvel alugado, o inquilino tem direito à preferência na compra, devendo responder em 30 dias. Caso não tenha interesse, deverá deixar o imóvel conforme o processo de venda ocorrer.
Já o inquilino pode pedir o distrato a qualquer momento, mediante multa preestabelecida no contrato, se esse for o caso.
Lei do Inquilinato: multa contratual
A multa contratual deverá ser paga pelo inquilino em dois casos: se o pedido de distrato ocorrer antes de completar os 12 meses (prazo estabelecido em contrato) ou, depois desse período, se não for respeitado o prazo de 30 dias de antecedência para o aviso de saída. Fora isso, o inquilino pode deixar o imóvel sem incorrer em multa.
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